El mercado inmobiliario argentino se encuentra en una etapa compleja, atravesada por la recuperación del valor del metro cuadrado, la reapertura del crédito hipotecario y un contexto político-económico en proceso de transformación.
En este escenario, Humberto Luis Foresti, director general de dos firmas con más de 25 años de experiencia en el rubro —HF Proyectos & Inversiones y HS Harispe Silvina Inmobiliaria—, ofrece una mirada clara y estratégica sobre las oportunidades y desafíos del sector.
Con base en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Foresti analiza las variables macroeconómicas que condicionan el comportamiento del mercado, destaca zonas con alto potencial, describe los proyectos más atractivos y reflexiona sobre el rol que juegan la inflación, las nuevas tecnologías y el contexto político en las decisiones de inversión inmobiliaria.
¿Qué factores macroeconómicos considera más determinantes para el mercado inmobiliario argentino en este momento?
Uno de los factores macroeconómicos que más influiría en este momento para el mercado inmobiliario argentino es la tasa de crecimiento económico. Afecta directamente a la demanda de propiedades inmobiliarias, viéndose sesgada hace años y hasta la actualidad a un grupo muy reducido de potenciales compradores, principalmente por la falta de crédito hipotecario.
Un crecimiento económico estable y homogéneo puede generar una mayor demanda de viviendas de todo tipo, apalancada principalmente en la nueva ola de créditos hipotecarios, la cual brilló por su ausencia muchos años. Asimismo, un complemento importante es que el salario medido en dólares viene recuperándose (las propiedades en Argentina se comercializan en dicha moneda).
La inflación, a su vez, juega su rol: si bien viene bajando, sigue con cierto envión. Sumado a un dólar quieto, el costo de la construcción en dólares ha subido más de un 100% en un año y eso afecta a los precios de los nuevos desarrollos. Asimismo, la tasa de interés en esta nueva era de los créditos hipotecarios influye en la capacidad de compra al momento de obtener financiamiento para la compra de propiedades; tasas de interés bajas generan una mayor demanda de préstamos hipotecarios.
¿En qué zonas o ciudades del país ve el mayor potencial de crecimiento a mediano y largo plazo, y por qué?
La Ciudad Autónoma de Buenos Aires, tanto por volumen de transacciones anuales como por cantidad de habitantes —y estos, a su vez, medidos por su poder adquisitivo— es la ciudad con mayor actividad inmobiliaria. No obstante, existen distintas provincias regidas por sus microeconomías, como Córdoba y Santa Fe, vinculadas al agro, que también motorizan el mercado inmobiliario local en sus ciudades más relevantes.
Dicho esto, el excedente de potenciales transacciones que no absorbe el mercado local genera un derrame que alcanza a las ciudades de mayor demanda, como es la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por ejemplo. Regida por su superficie, esta ciudad también contempla una amplia y variada oferta de inmuebles, existiendo actualmente múltiples opciones de compra a muy buen precio en relación a los nuevos desarrollos en construcción.
Estos acarrean costos mucho más elevados; por ende, el precio de dichas unidades hoy está muy por encima del mercado del usado. Los barrios predominantes de dichas ofertas son, con Palermo a la cabeza y en todas sus versiones (Chico, Nuevo, Soho, Hollywood, Queen), el barrio de Núñez, el cual tomó mucha preponderancia en los últimos cinco años, como también Colegiales, Belgrano y algo de Recoleta y Puerto Madero.
El éxito en el negocio inmobiliario depende de encontrar el timing correcto. Y ese timing acaba de llegar. 
¿Cuáles son las principales oportunidades de inversión que identifica en el segmento residencial, comercial e industrial?
Dentro del residencial, el mercado del usado y a estrenar (en este último hay que buscar con lupa) tienen aún un precio por metro cuadrado muy bajo en lo que se refiere al histórico pre 2018 y comparado a los desarrollos en construcción. Ahí, hoy está la oportunidad. En cuanto a lo comercial, me gusta pararme sobre locales gastronómicos y, a su vez, en las zonas más demandadas como Palermo en todas sus versiones que ya mencioné.
Si hablamos de retail, buscar locales dentro de las avenidas con más flujo de tránsito peatonal y de transporte público. En ambos casos, hoy la tasa obtenida por renta es muy buena medida en dólares. En cuanto al retail, menciono algo muy obvio, ya que el e-commerce lo castigó muy duro en distintas zonas, con lo cual hay que poner foco en dichas zonas de alto tránsito. Si apuntamos a lo industrial, los centros logísticos de mediana y última milla, relacionados ambos al e-commerce, son los más buscados.
Argentina en crecimiento
Con más de 25 años de profesión inmobiliaria, trabajando en zonas premium, tanto dentro del mercado del usado como de los nuevos desarrollos en pozo y con inmuebles de categoría, auguro un gran año para la Argentina en términos inmobiliarios, donde aún hay mucho espacio para realizar muy buenas inversiones y camino por recorrer.
A título personal, estoy frente al segundo suceso en mi carrera profesional más claro de subas inminentes de precio dentro del mercado inmobiliario.
El primero fue cuando la Argentina salió de la convertibilidad, año 2002 (un peso era igual a un dólar), y empezó a devaluar su moneda.
El m² llegó a caer cerca de un 80% en barrios relevantes como Recoleta, por ejemplo, y rápidamente, en el corto plazo, ya se encontraba recuperado y en ascenso.
Dicho esto, en general, el éxito de los negocios depende mucho de encontrar el timing correcto para realizarlos, y ese timing acaba de llegar.
Actualmente la Argentina se aleja de cinco años inmobiliarios muy malos, donde la caída del precio del m² pos 2018 y hasta finales de 2023 fue de un 40% promedio; actualmente ya entró en su carrera ascendente. ¡¡No te quedes afuera!! Tenemos oficina en Recoleta, Av. Alvear 1807 esquina con Av. Callao, Edificio Versalles, Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Con gusto te esperamos para conversarnos un café.
